半個月內連續出手調控樓市 成都為購房者“兜底”

  在半個月內,成都已經兩次出手調控樓市。12月8日,成都市人民政府辦公廳印發了《成都市商品房預售款監管辦法》(以下簡稱《辦法》),對監管措施從嚴進行了升級。依照《辦法》規定,成都商品房預售款將全部直接存入監管賬戶,開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。《辦法》自2021年1月7日起施行,有效期3年。

  關于商品房預售款監管,成都在2009年就已經出臺相關政策,并于2015年做過修訂。這一次發布的新版《辦法》,監管力度很強,措施也很細致、到位,能有效保障購房者買房之后的權益。

  半個月前,成都政府相關部門針對房地產市場的調控手段頻繁,從供給和需求兩方面下手,連續打出“限地價+限房價的雙限地”、“修訂商品房搖號規則”等組合拳。

  成都近期為何收緊樓市調控?綜合業內人士反饋,近期成都房價上漲苗頭凸顯、消費者買房熱情高漲;土地成交價格上漲,房企買地熱情也高漲。樓市基本面向好的背后,市場基礎是否牢固?

  今年9月,一則關于成都金融機構禁止向和記黃埔地產(成都)有限公司提供新增融資、貸款的新聞引發轟動,同時也撕開了房企此前在成都“囤地”、“捂盤惜售”等賺取高額利潤的冰山一角。和記黃埔將其在2014年的一幅土地轉給禹洲集團,直接獲利38億。

  這一事件引發了業內對成都樓市的關注,調控或許也因此埋下伏筆。

  進一步保障購房者權益

  今年國內疫情平穩后,成都也加入了樓市回暖大軍,不少樓盤開始出現購房者排隊進售樓部看樣板房的現象。多個樓盤開始搖號,甚至出現“萬人搖”。

  成都對中簽率有劃分,分別是拆遷、剛需、普通等分類。在普通類的搖號中簽率里,最低只有0.62%。熱銷樓盤基本都是一二手倒掛的盤。比如,青羊區外光華的綠地新里城,均價1.74萬元/平方米,54套房源吸引了3000多人排號,普通中簽率只有0.62%。

  天府新區恒大天府半島,360套房,均價1.25萬元/平方米,網上報名第一天就有超過3000組客戶,最后參與搖號人數達11129人次,平均中簽率3.23%。

  東二環的首創天禧,均價2.1萬元/平方米,共321套房,吸引1000多組客戶參與搖號。

  疫情過后,被壓抑的需求噴涌而出,雖然成都也有部分因報名人數不足而取消搖號的樓盤,但因為有一二手倒掛的樓盤存在,樓市成交依然是向上的態勢。

  在這樣的市場現狀下,市場亂象也頻頻發生,“收茶水費”“全款不備案”、“開發商自主搖號舞弊”等還會出現于一些監管不嚴的項目里。實際上,不公平的市場環境就是對消費者利益的最大損害。

  同策研究院分析師謝夢嫻認為,2015年的時候,成都政府也出臺過關于預售款監管的相關政策,要求房企需被監管的工程建設資金達總額的1.1倍,且在取得《工程竣工驗收備案表》之前,只能用于項目建設必需的建筑材料、設備購置等土建工程費用、設備安裝工程費用以及工程建設其他費用,不得挪作他用。

  新推出的商品房預收款監管辦法,將對預售款監管實行銀行專戶監管制度,預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤。對于信用良好的大房企,預收款監管更為寬松,在工程建設各進度節點上對于預售款的使用也更加靈活。對于購房者來說,預收款監管將最大限度減少期房爛尾的可能,減小了購買期房的風險,提供了更大的保障。

  據成都住建官方發布的信息,為保障預售商品房工程建設維護購房人合法權益,成都相關部門將對預售款進行全程監管。預售款是指房地產開發企業將取得商品房預售許可且未完成工程并聯竣工驗收的房屋預先出售給承購人,由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。“預售款全部進入專管賬戶,監管額度內的預售款支取實施節點余額管理”,這一條對于成都房地產行業的影響是最直接的。

  “尾款”制度倒逼閑置土地開發防爛尾

  對預售款進行全程監管,簡單來說,就是針對期房銷售的樓盤,為了防止開發商隨意支配挪用預售款、保障商品房工程建設防止“爛尾”、維護購房者的權益,行政部門和金融機構對開發商收取的預售房款進行的監管。

  業內人士指出,由于被監管的資金,房企還是能使用,這相當于給企業上了一個緊箍咒。在2015年出臺的政策中,住建部門只負責制定監管規則,對商品房預售款監管工作只進行“指導、督促”;此次《辦法》明確規定了監管協議須由開發商、住建局和銀行三方共同簽訂。

  住建部門的強力介入,銀行基本上就變成了一個保管資金的“工具人”,須得到住建部門的授權才能向開發商撥付監管資金。這個操作,能有效避免開發商隨意挪用預售款,減少開發商因資金斷裂而出現樓盤“爛尾”的風險。

  對于房價,《辦法》規定以商品房預售掛牌價款總額為基準,當工程達到正負零時,監管額度不低于25%,其余階段,監管額度不低于15%。以商品房預售掛牌價款總額為基準的規定,可以起到防止樓盤掛牌價虛高的作用。據透露,目前成都市面上有些商辦項目實際上賣1萬元/平方米,但開發商卻在住建部門以5萬/平方米甚至更高的價格登記掛牌。

  《辦法》規定了預售款的監管期限,要從樓盤拿預售開始,到集中交付時才結束,覆蓋了購房者從買房到交房的全過程。由于要到集中交房才能結束預售款監管,這就倒逼開發商不得不把包括景觀、公區、裝修等工程質量和細節做得更好。如果做出來的產品“貨不對板”,遭到業主的普遍投訴,開發商想拿到“尾款”就沒那么簡單了。

  成都業內資深人士分析,《辦法》規定了行政部門參與監管的具體執行,更好地保證開發商專款專用,減小樓盤爛尾的風險;監管期限延長至樓盤集中交付,相當于開發商壓了一筆交房尾款,倒逼開發商把好工程質量關,這對于未來三年,拿了高價地的房企來說非常重要,一旦粗制濫造,則有拿不到尾款的風險;監管額度與開發商信用等級掛鉤,將減少市場亂象,有利于建立更公平的市場交易環境;對于外來開發商在成都設立分公司的情況,分公司的建設資金能有效運用到本地項目中,防止集團總部克扣、挪用成都項目的建設款項。一些因“分公司沒錢而不得不偷工減料”的情況將得到很大的改善,最終也將利好成都購房者,減少購房者的后顧之憂。

  更為重要的是,成都此次在預售款資金監管中祭出“尾款”制度,對于房企現金回流影響非常大,這就像通過設置“條件”倒逼房企加快開發節奏、強化內部運營體系、提升工程高質量管理。也意味著房企捂盤可能性將大大減少。

  三道紅線之下的風險把控

  一名深耕成都多年的房企相關人士表示,三道紅線之后,行業去杠桿化將是趨勢,迫使開發商在產品質量上下功夫,以期提高單個項目的收益率。

  從近期成都土地市場來看,市場存在供需失衡的現狀。中指院數據顯示,2020年11月成都全市商品住宅成交面積環同比均上升,成交199.8萬平方米,環比上升59.1%,同比上升7.6%。成都市中心城區卻略顯供應不足,中心城區供應面積為97.3萬平方米,環比下降3.6%,同比下降60.3%。中心城區商品住宅庫存面積為1591.1萬平方米,環比下降1.9%,同比下降16.3%。出清周期為10.2個月,較去年同期縮窄5.5個月。放到大成都區域來看,去化周期也在10.5個月,較去年同期縮窄3.6個月。

  但成都土地供應開始上漲,成交量卻開始走低。11月,成都推出涉宅用地33宗,約139.8萬平方米,同比上升2.8%,環比上升83.8%;成交涉宅用地20宗,約89.2萬平方米,同比下降32.7%,環比上升66.0%。這個時候,土地價格是環比上升的。

  究其原因,“成都有一些捂了很久的地,一直爛著;新拿的地又貴得嚇人。”一名房企人士認為,“作為西南中心城市,成都早已是各路房企兵家必爭之地,招拍掛的高價地實在是賺不到錢,尤其是主城,開發商舉牌到最后大多放棄了。”

  過去房企通過大量囤地,降低持有成本,如今恐怕隨著開發模式的轉變,手中的土地就會轉化成風險。南都大數據研究院監測65家規模房企,囤地最多的房企總土儲已超過2.4億平方米。業內人士認為,成都新政對于房企開發模式的敲打,并不亞于杭州。

  與杭州市場一樣,近兩年成都市場土拍價格水漲船高,房企利潤也被壓縮,但不少房企在成都拿地就像在杭州拿地一樣,“只要進軍成都,整個四川都知道我進成都、進四川、進西部了,省去多少廣告費。”一名成都外來房企相關人士說。

  成都這個市場不只外來房企瞄準,當地國資也積極參與到土拍市場。12月1日,成都推出4宗純住宅土地出讓,全部位于主城區成熟區域,出讓面積合計113畝。其中錦江區共推出2宗地,起拍樓面價均為16800元/平方米。競拍最為激烈的是錦江區二號宗地,最終被錦江統建聯合華發競得,競拍對價為“19300元/平方米+無償移交23%統籌住房”。啟信寶數據顯示,錦江統建為成都市錦江區國有資產監督管理局100%控股企業。

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